雅戈爾2013庫存如何消化？地王項目遇大考

       臨近年末，雅戈爾在上海的“長風地王”項目也將迎來大考。在上海、杭州、寧波、蘇州等地，雅戈爾在近幾年內積極拿地，屢屢創(chuàng)下各種“地王”。然而隨著這些地王建成項目進入銷售階段，高成本讓定價變得困難。

      雅戈爾近年來的年報數據顯示，企業(yè)庫存一直保持高位。由于今年全年樓市調控政策一直緊繃，房地產銷售受到重重阻力。拉動銷售、回籠資金的任務壓在了春節(jié)之后。 

      多個地王陷入尷尬

      雖然已近年末，雅戈爾對“長風8號”的營銷力度不減。雅戈爾這一項目的地塊曾創(chuàng)下長風這一區(qū)域的“單價地王”。

      2010年9月底，雅戈爾以19.58億元拿下長風8號東地塊，折合樓板價高達2.6萬元/平方米。而與之同處長風的一個地塊被實力雄厚的央企中海拿下，70億的總價創(chuàng)下了總價地王，折合樓板價約2.2萬元/平方米。

      今年5月，中海開發(fā)的紫御豪庭先行開盤銷售，6月份奪得上海樓市銷售冠軍。當時該樓盤的售價為3.8萬元/平方米，業(yè)內評論認為這一價格已經貼近成本。

      但就是這一售價將雅戈爾逼入困境。一位房地產業(yè)內人士向記者分析到，以雅戈爾的拿地價格，綜合各種成本，售價必須在4萬元/平方米以上才有可能保本。雅戈爾在價格上很難與中海競爭。

      長風8號售樓處工作人員向記者透露，預計在12月底開放樣板房，房型從92平方米到330平方米不等。樓盤正式開盤將在春節(jié)之后。而關于最為敏感的價格問題，售樓人員透露：“均價在4.5萬元/平方米左右，預計開盤之初有一些優(yōu)惠措施�！倍�緊臨的中海紫御豪庭的售樓人員則向記者透露，剩余的樓盤售價在3.8~4.8萬元/平方米這一范圍，視樓層、位置而定。

      面對中海的價格優(yōu)勢，長風8號售樓人員給出的解釋是，小區(qū)園林景觀更勝一籌。

      中國房地產信息集團分析師薛建雄向記者表示，4.5萬元/平方米的定價能保證雅戈爾一定的利潤空間，然而難題在于，這樣的價格很難讓消費者接受，很可能“賣不動”。開發(fā)商或許會視情況在開盤后推出打折、優(yōu)惠等措施來促銷，進一步壓縮利潤空間。

      上海一位房地產開發(fā)商告訴記者，從2007年到2010年，雅戈爾采取的是比較激進的策略，在長三角各地不斷以高價拿地，如今都漸漸進入了銷售期。長風8號項目意味著雅戈爾在上海的落子和布局，對公司有著戰(zhàn)略意義。從前期至今，雅戈爾已經投入不菲，對這一項目的推動將不遺余力。 

      雅戈爾置業(yè)成立于1992年，在地產界已頗為資深。薛建雄認為，雅戈爾在其“大本營”寧波當地的地產產品都做得不錯。但與上海的“長風8號”類似，雅戈爾在杭州等地遇到了同樣的困境，幾年前以高于競爭對手的價格拿地后，卻很難在現在的市場價下盈利。

      在杭州，2007年7月，雅戈爾以14.76億元的高價競得杭州商學院地塊，創(chuàng)造了當年杭州地王，折合樓板價高達1.6萬元/平方米，之后雅戈爾將其開發(fā)為“御西湖”項目。除此之外還有西溪晴雪等項目。根據公司2011年報，西溪晴雪的預售比例為15.38%，而御西湖的銷售率為48.59%，考慮到這兩個項目均已開盤較長時間，這個銷售業(yè)績并不理想。

      此外，雅戈爾2010年在杭州申花板塊拿下的兩幅地塊樓板價均在1.8萬元/平方米左右。而同在該板塊的競爭對手項目不斷降價，如今有的樓盤已跌至1.7萬元以下。這讓雅戈爾同樣面臨著難以定價，面粉貴過面包的窘境。

      高庫存壓力大

      在雅戈爾房地產業(yè)務面臨調控等多重壓力的情況下，雅戈爾集團董事長李如成曾在今年7月的投資者溝通會上做出承諾，公司將重新回歸到服裝主業(yè)上來。但人們的視線越來越多的關注集中在雅戈爾的資金上。特別是房地產業(yè)務帶來的高庫存，近幾年來一直未能等到緩解。

      根據雅戈爾發(fā)布的財報，2010年、2011年，雅戈爾的庫存總量為187.27億元以及233.07億元。截至2012年9月底，庫存增長到了239.53億元。其中絕大部分是由房地產業(yè)業(yè)務帶來的。

      上述房地產業(yè)內人士表示，許多2010年年初以前爭拿地王的房企都對眼下的局面應對乏術。一些大型房企實力雄厚尚能支撐，項目少的小型房企就感到非常難熬。

      12月25日，住建部召開2013年全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，住建部部長姜偉新表示，2013年要堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。調控基調未變，但許多開發(fā)商仍將希望寄托在2013年，認為真實存在的購房需求被調控壓抑了許久，2013年有望轉化為成交量。

      薛建雄認為，雅戈爾選擇將長風8號開盤定在春節(jié)之后，也就是寄希望于樓市行情的好轉。房地產業(yè)內對2013年持樂觀態(tài)度較多，春節(jié)后開盤，雅戈爾才有可能以4.5萬元/平方米的價格賣出樓盤。以雅戈爾目前的狀況看，資金鏈堅持到春節(jié)之后并不困難，可以期待春節(jié)樓市回暖后再大舉回籠資金。

      而中房數據研究院執(zhí)行院長陳晟向記者表示，雅戈爾目前需要明確的是戰(zhàn)略選擇的問題，是做強其服裝主業(yè)還是全面轉向房地產，房地產行業(yè)利潤相對較高，但風險很大。在資產負債率方面，許多大型房企曾出現過高達100%以上的資產負債率，但最后都通過有效的措施度過了危機。通常認為，房地產企業(yè)60%~70%的資產負債率是比較穩(wěn)健和安全的。以今年的行情，雅戈爾不在年內推盤的策略是合理的，業(yè)內普遍預期春節(jié)之后樓市有可能會回暖，屆時房價向上，銷售也會順利一些。

      此前在雅戈爾的股東大會上，公司高層曾表示，目前的資產負債率73%并無風險，公司未來的目標是把資產負債率降低到60%。記者就雅戈爾房地產業(yè)務發(fā)展和資金情況致電雅戈爾董秘劉新宇，但她以外出為由未接受記者采訪。雅戈爾負責宣傳、房地產業(yè)務的部門電話一直無人接聽。